商业综合体规划设计方案评审要点

2014-09-22

商业综合体规划设计方案评审要点

(专项业务类)
一、前言
1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段
商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容
商管公司作为商业产品的使用者和管理者,参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控,我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

 

 

二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点
1        对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2        此阶段商管公司的任务及准备工作内容
商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段,商管公司作为物业的使用者和管理者,都需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经过研究分析后,对规划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成须由商管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读,以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率。
3        评审关注的事项(业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝)

 

【关注点1】:业态定位
根据市场调研结果,综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究,确定项目的商业定位、业态组合、业态布局,进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态(含步行街)类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
【关注点2】:步行街布局
1)        步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享;目前根据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为理想的方式有:步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与主力店的开口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的冷段死角
2)        步行街的总长度通常以280350米为宜;一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500700平米(开洞面积),次中庭面积约300400平方米(开洞面积);两个中庭的间距以80100米为宜。
【关注点3】:交通组织
1)        城市广场
万达商业综合体一般设置大型城市广场(300010000平米左右)。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其他广场结合步行街入口设置;
2)        竖向布置
在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行多首层设计;
3)        道路交通
重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场(不含酒店)至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵;
同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通(扶梯、货梯、观光梯等)设计统筹考虑,提出设计思路(详见方案设计阶段【关注点10】)。
【关注点4】:停车位
根据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除了按照规定满足商务和住宅(如有)的需要外,供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000/小时以上。
【关注点5】:停靠站和公交车站
为方便顾客下车,还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站,长度不少于20米,宽度为双车道,可满足出租车临时停靠,停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。
【关注点6】:管理用房
根据目前万达综合体的产品特点及物业管理模式,管理用房包括大商业管理用房和销售型物业(包括大商业中的插蜡烛物业)的管理用房,还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米;食堂面积600-1000平方米;销售型物业(含大商业塔楼)的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积(通常为3‰-5‰);管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立,避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。
【关注点7】: 消防疏散通道
在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量,并且尽量减少占用步行街的商铺位置。
【关注点8】:变形缝
结合万达综合体建筑形态特点,变形缝应沿着各主力店区域的边界设置,尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街,以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。

 

三、建筑方案设计评审
1        此阶段商管公司任务及准备工作内容
1)        任务:
规划院将建筑方案(初稿)反馈给各参与部门进行评审,商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析,提出方案评审意见。规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案,最终完成建筑方案设计。由于建筑方案通常经过多次评审和调整,在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化,因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段。为方便起见,我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述。
2)        准备工作:
地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读,并组织开展相关市调工作。
主要包括:当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法。
2        评审关注
商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认,包括:主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心(广播、LED、有线电视控制)、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通;步行街商铺的布置、开门、开间、进深;地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求;商管用房位置、面积确认;员工通道的要求。
商管公司需提交步行街初步业态规划方案,确认餐饮区域的设计要点;同时提交商管用房平面布置,确认房产技术条件。

 

室内商业步行街
1)        步行街主入口:步行街主出入口门高不低于3米,两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通透性,充分提高入口区域商铺价值;商业广场(含步行街)各出入口应设双层门,并设风幕(长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门);步行街至少保证一处出入口可供车辆进出(室内展示用);出于节能及实际使用效果的考虑,各出入口应安装水循环冷暖风幕机;季风频繁、风力较大地区,步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门;以保证门的安全性和稳定性;
2)        步行街空间:室内商业步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。若室内步行街为三层,其第三层的业态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态,必须放置在三层,以减少其对一、二层的影响,油烟必须高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置;
3)        管道井:步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置,并将管井面向通道开门,尽量减少在商铺内设置管道井,如确需设置管道井,其位置不能占据商铺的临街面;商铺门面尽量不设置防火卷帘,如确需设置则必须设置在商铺门外侧;
4)        公共通道:在步行街主力店入口做客流缓冲区设计;步行街两侧店面之间宽度:首层1011米,二、三层1617米,步行街楼板开口尺度:层数为2层的步行街,开口宽度宜8米;层数为3层的步行街,开口宽度宜9米;开口长度:为1625米。步行街走道净宽宜4米,的净宽度宜3.5米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米;2层以上的廊桥不宜过密(间隔在3050米);各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘,并且控制权在步行街一侧;
5)        步行街商铺面积:零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般为100200㎡。所有商铺单元进深宜8米~16米(其中零售和服务类商铺不宜超过10米),面宽8.4米,尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计,降低招商难度;
6)        步行街商铺门面:所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行街商铺外立面,除预留店招位置外,应全部采用通透白玻璃到顶设计(包括部分商铺与主力店通道的立面);
7)        步行街商铺分隔:建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔,以方便日后商铺布局调整;特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺,面积不低于180平米,并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。

 

【关注点10】:广场内部竖向交通组织
1)       
扶梯:步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原则是,在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制在45米~70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置;(规划院强制条文已列)扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置;
2)        观光梯:通常在步行街中庭设置,以23部为一组,观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场,以保证垂直客流动线的完整;
3)        货梯:步行街及各主力店均应设有货运电梯,步行街除了与主力店共用的货梯外,还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯(包括专用和共用)位置一般间隔80-100米设一组,但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜,载重量为1.62吨;货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系;
4)       
广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能;电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统,以保证运行安全。               
【关注点11】:共享空间
以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下,如综合楼、娱乐楼,因其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,避免使用步行街的公共区域,使其顾客出入不受步行街闭店的影响,并降低管理公司的管理难度。
【关注点12】:公共卫生间
根据步行街的长度不同一般设35处卫生间,卫生间的间距80100米,面积70100平方米,卫生间可与主力店合用,但每层至少应设置一处步行街专用卫生间,以满足步行街与主力店错时营业时使用需要;卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐蔽的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口,否则对周边商铺均有较大负面影响;  
卫生间应作无障碍设计,每处卫生间男间蹲位不少于3个,女间蹲位不少于6个,均以蹲便器为主;残障人专用间蹲位1个,采用坐便器,辅助设施完备;男卫生间小便池不少于3个;公用洗手盆不少于3个,其中儿童专用1个;女卫生间还应设母婴室或母婴护理台,以方便带小孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间;由于餐饮区域卫生间使用频繁,还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间。
【关注点13】:顾客吸烟室
建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,面积在10平米左右,并设置通风排烟设施。
【关注点14】:主力店开口
主力店在步行街开口的原则是:主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合,开口尺寸为48米;由于各主力店均有独立的对外出入口,其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。
【关注点15】:步行街专用货物通道
因步行街较长,为方便步行街(特别是餐饮区)商户货物和垃圾运输,建议在商铺背街的一面设立专用货运通道,以避免货运对环境和顾客造成影响。
【关注点16】:步行街公共通道顶棚
步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,应较下层开口两侧各扩大800mm;玻璃采光顶宜采用分段式设计。
【关注点17】:管理用房
1)        商业管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件,并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室;
2)        员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施;
3)        物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统(消防、电话、网络)等均应独立设置;
4)        综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的,销售物业处办公室应单设,并应采取措施(如门禁等)与商业管理管理办公区域分开。

 

【关注点18】:设备间和值班室
1)        开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域,以方便运行管理;应为供电局预留(一般为10KV)开闭站的位置;为方便对各主机设备的管控,建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗;设备房必须有空调设施(通风和散热);所有强弱电间门应向外开;值班室的位置可由商管公司提供或确认,值班室的建造标准可参照物管用房的标准;
2)        地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修;
3)        为便于设备安装和日后维修,地下设备间的门应朝向车场开阔区域;若超市等主力店设置于地下区域,其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边;
4)        由于各设备机房主要集中在地下,考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要,建议在地下室合适位置增设卫生间。
【关注点19】:电梯厅
1)        建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水不畅造成外溢,回灌进电梯底坑,损坏电气设备;
2)        鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将观光电梯门的外沿口略微垫高,形成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间内也不致影响到电梯的运行安全;
3)        通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅,候梯厅需设计空调及安全栏杆。
【关注点20】:物业仓库
为满足步行街商户货物存放的需要,建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划,面积不小于200平米。
【关注点21】:垃圾房
1)        步行街专用垃圾房应设立四~六处,其中一处为危险品垃圾房;每处分设干、湿垃圾房,每组面积不小于60㎡,主力店垃圾房应另外单独设立;
2)        垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,或货梯口及卸货区的附近,垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道,通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度;
3)        垃圾房的建造标准:墙面、地面铺瓷砖,墙面到顶、地面包括排污沟满铺;配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施;其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统,以确保广场安全。
【关注点22】:卸货区
1)考虑到步行街将设置较多餐饮商铺,地下停车场货运电梯口处设立面积为100200M2的卸货区域,各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。
【关注点23】:屋顶设施
1)        屋顶设备设施的安装,应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置,包括出风口的方向,避免对塔楼居住环境的不良影响;
2)        应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理;
3)        由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统,裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础;
4)        屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。
【关注点24】:地下停车场
1)        车行道两侧(或单侧)应设置平行的人行道,人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分;
2)        车场内部应设计为单循环交通形式,尽量避免交叉口;
3)        地下车库必须预留机械停车,由于机械式停车位的后期维护保养成本较高,管理难度较大,顾客的认可度不高,在地下平面停车位可以满足的情况下,可暂不采用此停车方式;
4)        为避免非机动车乱停乱放,应设置非机动车存车处,非机动车停车位数量为:10002500辆;
5)        IC卡智能收费管理系统,具备自动发卡、办理长期卡等功能;收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能;
6)        地下车场出入口需设收费站,地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。中央收费站布线应由桥架引入,在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm,并需安装分体空调;
7)        车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段;
8)        车道地面增加指引方向形状的减速带。
【关注点25】:地下室广告
地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。广告位主要位于以下各处:内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告;广告位需预留供电管线。
【关注点26】:供电与计量
1)        不同业态的机电设备系统应相互独立,并独立计量,避免造成营运期间管理界面混乱,给设施设备维护保养工作带来困难;
2)        为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理,各设备机房均需增加独立电表,例如:制冷机房、水泵房等;
3)        外墙广告和景观照明应分别设置单独回路,单独计量,在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱;
4)        步行街中庭应设置100千瓦独立电源;外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源。

 

 

四、项设计评审
    一、外立面及广告位设计
【关注点27】:外立面设计
1)        外立面严禁使用全玻璃幕;南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主,结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗,应以暖色调为主,应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受,增强商业经营气氛;
2)        步行街出入口外立面应设计大气,步行街标识易于辨认,雨棚透光性好,易于保洁;
3)        凡有对外采光的商铺,应保证立面玻璃幕墙的透光率,确保正常经营;首层外立面应尽可能设计为展示橱窗,并以白玻璃为主,以增加外立面商业氛围;
4)        塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上,塔楼应退后至少2米,二者之间应有过度结构处理,以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染;
5)        室外应设置大型LED显示屏,面积根据外立面的形式统一设计,在LED周围不能有其它广告位和店招,同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求;LED显示屏的规格、视距、高度应协调适度;室外广场适当预留音视频接口与LED显示屏连接,以便在外广场举办活动时在LED显示屏上进行现场直播。

 

 

【关注点28】:店招及广告位
1)        重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配;
2)        万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面的关系定位应准确合理;
3)        外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定,宽度与高度比宜为11.618黄金比例,面积宜大于30平米;但如果当地广告经营市场能够接受的尺度有别于上述标准,应按市场标准建造;
4)        建筑立面可预埋不锈钢挂件,供悬挂条幅使用,具体位置可由商管公司确定;
5)        所有广告位、店招及相关照明的电源,建议在配电室内设立独立的配电柜,并采取集中控制方式,接入楼宇自控系统;广场LOGO建议由光控开关控制;
6)        为保证今后出租使用中计量准确,建议对每块广告位进行独立计量;
7)        灯箱广告应在四周预留散热孔,以保证内部灯具的可靠运行;
8)        灯箱内部的电器元件须使用知名品牌,如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等;安装、配线符合规范要求;
9)        广告位的照明应尽量采用外置照明(金卤投光灯),内置照明为辅的设计。内置照明灯具应与广告画布保持一定距离,通常不小于300mm,并且要随着广告画面增大而增大,以免过热引发火灾事故;
10)        户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理,筋、梁密度分布合理;内衬镀锌板厚度要符合要求,铆接牢固、密度合理,以避免在刮风时出现噪音;广告牌边框应采用不锈钢包边,并进行磨边处理;
11)        广告画面安装方式应简单牢固、易于拆换,广告位内侧应设置检修口,方便维护;建议设计可滑动式爬梯或吊篮。

 

二、泛光照明设计
【关注点29】:泛光照明
1)        泛光照明系统易于维护清洁和更换光源,采用的灯具要节能耐用,宜选用高效光源,如稀土节能荧光灯、小功率高显钠灯等;隐藏式LED灯带的灯光颜色要求不应过暗、过冷;
2)        泛光和照明结合良好,泛光色彩搭配合理,泛光效果具有动感和变化;
3)        泛光照明的开关应集中设置并具有定时开闭的功能;
4)        独栋独户的主力店、酒店等其泛光电源应由主力店自身的供电系统供应;
5)        广场灯的高度和角度应合理,避免产生眩光。

 

 

三、外环境及景观设计
广场外环境及景观设计应首先满足各种功能和需要,其次要考虑维护保养成本和管理难度。因此景观设计应从以下方面考虑:
地面铺装材料的选择和施工工艺是否合理;提供保洁取水用电等配套设施预留的点位和要求广告灯箱、立柱标识、灯柱、花钵、树池、垃圾桶、休闲座椅等景观元素的位置是否合理;绿化的布置方式以及绿植品种的选择是否合理;室外标识、售卖亭、促销活动场地的位置、数量及设计要求。
【关注点30】:景观风格
广场景观整体格调应与建筑的风格保持协调,通常商业以简约时尚为主,销售型物业以优雅舒适为主。
【关注点31】:外广场地面铺装
1)        为避免日后出现塌陷,应根据地质承载力的实际现状处理基础和垫层,砼垫层至少要达到200MM
2)        广场地面应采用防滑、抗压耐用、不易污染、便于清洗的材质,建议采用600*600规格的天然石材,面积不宜过大,便于日后维修更换,更换后色差也不会很突出。允许机动车行驶区域的地面石材厚度建议不小于6cm或达到上车地面的要求;
3)        广场地面各种井盖的表面通常应采用和铺地相同的材料,井盖至少应具有美观、抗压、便于开闭、防盗等特点;
4)        车行路面(如车库出入口)不宜采用铺装方式,如出于环境装饰的需要,可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理。
【关注点32:交通组织及动线
1)        人行道与车行道之间可采取绿植等景观设施隔离和区分,避免人车混行;
2)        为防止车辆乱停乱放,广场边缘路牙的高度应不小于180MM,同时应设置景观绿植及挡车桩;
3)        港湾式停靠站、公交车站、城市道路人行横道线等应纳入环境设计中;
4)        广场应设置23个大型客车停车位,可与酒店、超市一并考虑,行车路线应避免在广场中穿行。
【关注点33:配套设施预留
1)        外广场保洁取水点应每隔7080米设置一处,能够锁闭。具体点位由商管公司提供或确认;
2)        外广场多种经营点位(售卖亭)应每隔100米设置一处,主干道临街面的数量应不少于二处,应具备供电、通讯、给排水功能,具体点位由商管公司提供或确认;
3)        主要外广场作为日后商家举办促销活动的场地,应设置不低于120KW的电力容量的配电箱。配电箱应具备防水、防漏电的功能。
【关注点34:景观照明
灯光要进行照度计算,明确灯具类型和功率,在满足商业需要的基础上兼顾节能,同时不能影响周边住宅的使用;灯具的结构和材质应易于维护清洁和更换光源。
【关注点35:垃圾箱
1)        外广场垃圾桶应符合环保认证要求,即由可回收和不可回收两部分桶体组成并配备烟灰缸;造型要美观,与周围景观协调一致;材质坚固耐用,易于清洗;可固定于地面;
2)        垃圾箱间隔距离宜为3050米,且应靠近绿化带、休闲椅等设置;具体点位由商管公司提供或确认。
【关注点36:休闲设施
休闲椅要坚固耐用,易于清洁,表面材质不易褪色,整体不易拆卸。设计样式风格要与周围景观设施保持一致。
【关注点37:水系景观
水系景观的设计要充分考虑今后维护保养成本和难度;喷水系统宜采用旱喷;水池的池底须硬质铺装并保持平整,水深不大于20CM;水系景观还应当避开各种机电设施以及汽车坡道等,以免渗漏造成设施损坏和人身伤害;水系景观周围夜间照明要充足。
【关注点38】:木制景观
由于木质设施易损坏、保养难,地板、休闲椅、亭台、桥阁、栏杆等尽量少采用木质材料,如使用必须经过防腐处理。
【关注点39】:盲道和无障碍通道
1)        主要道路和出入口均应设置盲道和无障碍通道,并与城市道路的盲道和无障碍设施连接;
2)        无障碍通道护栏应采用不锈钢制成,避免用土建矮墙;地面应采用防滑材质,地面坡度符合规范。
【关注点40】:绿植
1)        广场绿植要根据其使用功能来选择适当的种类,如隔离用的绿植,通常选用生长旺盛易于修剪的灌木或草皮;而遮荫为目的的宜选用树冠高大的乔木;以观赏为目的的应选用形体优美,花色鲜艳、花期长的植物;
2)        所有植物均应适应当地气候,易于生长和栽培,耐病虫害,无毒无特殊气味。
【关注点41】:屋顶花园
如建筑物由裙楼和塔楼组成,则裙楼屋面应设置景观以遮蔽其它有碍观瞻的屋顶设施,美化屋面环境;如有需要也可营造休闲场所(参见【关注点22】)。
【关注点42】:坡度处理
1)        对于地面标高变化较大的项目,在商业广场各主入口要尽可能使用缓坡而减少台阶设计;如有台阶,每组台阶的总高度也应小于1.5米;坡道坡度最大不要超过8%;
2)        坡度较大必须采用竖向垂直挡墙设计时,应通过分层叠错变化或者立体坡面绿化设计来进行美化。
【关注点43】:景观小品
1)        室外各种标识、移动式花钵及树池摆放位置应错落有序,对客流动线无不良影响,具体位置可由商管公司提供;
2)        所有灯杆、标识、立柱广告、道旗等其突出柱体的悬挂物底端距地面高度应不小于2米;
3)        可酌情考虑在城市广场或主要临街面设置在地区或城市具有标志性特征的艺术景观或构筑物,如雕塑、假山石等。
【关注点44】:销售型物业景观
1)        对于销售型的物业应在每栋建筑物门前区域增设公告栏,方便物业管理信息公示;
2)        所有景观元素应避免影响居住者室内采光;
3)        夜间景观照明不能对居住者造成光污染;
4)        在保证安全的前提下,适当增加球场、沙池、健身器、儿童乐园等娱乐健身设施;
5)        园区内人行道路要便捷、顺畅;
6)        独立的园区应采用封闭式管理的设计。
【关注点45】:其它设施
1)        人防出口、燃气调压站、室外变电站等公共设施应进行适当的美化装饰要与周围景观保持一致,或者设计成广告位或路引标识,以发挥使用功能;
2)        室外扶梯应有遮雨棚,且造型要与建筑及外环境协调一致,有利于扶梯维护保养。
【关注点46】:商管公司要对所有景观设施进行安全风险评估。

 

五、步行街内装设计
【关注点47】:商铺交付标准
室内商业步行街商铺的交付标准,餐饮类以及有特殊要求的战略合作伙伴的商铺通常毛坯交付,但配套设施应安装到位;其他商铺以及公共区域均为精装修标准交付。
【关注点48】:商铺立面
商铺店招应设置在铺门上方,电源接入商铺的配电箱(配电箱应设置在隐蔽位置);一般精装铺的店招宽度与铺门一致,但餐饮商铺和战略伙伴商铺也可采用与铺面等宽的店招或按照其要求设置;铺门两侧的玻璃幕墙到顶,底部加踢脚线保护;所有店招均预留位置,店招的内容由商户自行设计安装。
【关注点49】:步行街天面
1)        步行街公共通道的天面颜色不宜单调,应丰富颜色和建筑层次,和灯光效果良好配合,渲染商业气氛;
2)        步行街的天面(包括公共区域和商铺内)吊顶应采用上人龙骨,在合理的位置预留足够的检修口。
【关注点50】:步行街照明
1)        步行街照明与内装应有机结合,避免片面追求形式和不适当选取照度标准及照明方式,在不降低照明质量的前提下,应有效控制单位面积的安装功率;
2)        除有装饰需要外,应优先选择直射光通比例高、控光性能合理的高效灯具,如节能荧光灯和高显钠灯等;
3)        为了充分利用天然采光条件,节约电能,应尽可能将照明控制纳入建筑设备自动监控系统;
4)        目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时,通常在周边采用不同灯具以突出不同的效果。但根据以往经验,各商铺在进行装修时,周边往往放置高柜,柜内设有照明,而天花安装的灯具往往闲置。为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具,仅预留充足电量即可,以满足商铺自行改动之需;
3)        针对于暗槽内的灯具,为便于维修更换虑,建议采用卡扣式安装;
4)        步行街立面宜采用高反射率的饰面材料以提高光效。

 

【关注点51】:商铺门
各商铺玻璃门采用的均为1米面宽、厚度不低于12MM的钢化玻璃,为适应玻璃门较大的自重,必须选择合适的优质品牌的地弹簧合页,建议采用进口品牌,以往所使用的经常损坏,出现玻璃门下垂以及无法定位的现象。
【关注点52】:步行街公共通道地面
1)        步行街通道地面以浅米黄进口人造石为主,其中餐饮区的地面应选择颜色略深,不易污染、易清洁的地砖;
2)        中庭地面铺装应以天然石材为主,并通过拼花、环形装饰灯带等装饰手法明显区别于其它区域。地面若采用不锈钢压条作为装饰时,其厚度和长度应避免在今后的使用中出现翘起、变形。
【关注点53】:多种经营点位
步行街首层扶梯下方、通道口等适合开展多种经营的区域可做强弱电(个别可考虑上下水)预留。具体点位可由商管公司提供。
【关注点54】:步行街的采光廊和中庭玻璃穹顶
1)        考虑广告条幅及美陈装饰物的安装,步行街的采光廊需按每跨3对或5对预留吊挂件,中庭玻璃穹顶预留6个或8个吊挂件,所有吊挂件均要采用电动遥控升降装置,每个点的承载力约45KG,具体点位可由商管公司提供;中庭的采光玻璃穹顶及步行街的采光廊应进行节能设计,必须设置电动遮阳装置。在设计选型时请注意轨道、电机、控制机构的选择,以避免后期实际使用时出现问题;
2)        中庭玻璃穹顶在设计中同时要考虑预留安装LED电子显示屏的荷载和悬挂设施,总荷载为20KN

 

【关注点55】:步行街广告
1)        步行街公共区域及地下车场均可选择客流集中的位置设置广告灯箱,电梯厅等顾客能够短暂驻足的位置也可设置滚轴式广告灯箱,广告灯箱的宽度以700MM800MM为宜,高度以1800MM为宜;广告灯箱应外形美观、醒目,配合步行街整体设计风格;具体点位可由商管公司提供;
2)        滚轴式广告灯箱的设计应考虑方便维修和更换画面,尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式,避免使用玻璃胶封固的方法,所有广告灯箱均需预留散热口;灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表。
【关注点56】:客服中心
客服中心可设置在扶梯下方或中庭区域,客服中心接待台应由内装单位负责设计制作,风格与周围环境协调一致;客服中心所需的供电、通讯、网络、广播等须一并安装到位;如步行街过长或者体量过大(长度超过350米或建筑面积超过5万平方米)可考虑增加一个客服中心。具体点位由商管公司确定。
【关注点57】:电梯扶梯
1)        扶梯洞口周围空隙须安装防坠网;
2)        图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两组扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计,除采用不锈钢造型连接外,为防止缝隙过大,还需再增加安全玻璃拦隔,所有缝隙必须保证能够阻挡儿童穿过;
3)        地下电梯大堂、扶梯厅隔断可多采用玻璃设计,以增强其通透性,便于客人方便找到进出通道;内部装修达到精装标准;
4)        建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示。
【关注点58】:卫生间
卫生间内应增加应急照明,地面应采用防滑地砖,灯具及排气扇的位置要根据蹲位的位置合理安排(其它要求参见【关注点11】)。
【关注点59】:休闲设施
步行街长度,在廊道内应按适当的间隔距离设置休息区,休息区以休闲座椅和景观小品配合为主。
【关注点60】:卫生设施
步行街需设置符合环保质量管理标准的高品质垃圾桶,摆放位置:步行街公共通道应结合休息区、扶梯口等处摆放,以3050米摆放一个为宜;公共卫生间门口、电梯厅等处均需摆放;具体点位可由商管公司提供。

 

五、导示系统设计
【关注点61】:导示系统总体要求
导示系统的标识内容必须符合万达集团的VI使用规范,材质优良,制作安装工艺精细,易于维护保养,设计风格保持统一。
【关注点62】:室外导示
室外交通指示标识、广场标识、广告灯箱等应根据标识级别设置于路口、主入口和广场四周等视线较为集中的位置,选择点位的原则:不能影响整个广场的客流动线,可利用绿植区设置;不能遮挡主力店或外铺的门面;不能对广场举办大型活动的场地使用形成潜在影响;位置、高度、宽度以及安装工艺等无安全隐患;具体点位可由商管公司提供。
【关注点63】:室内导示
室内导示牌主要设置于出入口、主力店开口、电梯厅、扶梯口、卫生间等处,同时步行街公共通道也应根据合理距离吊设导示牌;具体点位和内容由商管公司提供。
【关注点64】:导示制作及安装
1)        导示牌应采用内置光源,光源以日光灯或LED为主;透光部分通常采用有机玻璃或亚克力塑料材质,不透光部分通常采用铝板或复合板材制作;导示内容的材料和底板的色温应有足够的反差;
2)        导示内容中的文字需中英文对照,文字大小在室内应使视力良好者在不小于20米的距离清晰可辨,在室外可辨距离应不小于50米;
3)        吊顶式导示牌严禁直接吊装在轻钢龙骨上,必须在楼板上做专用吊装支架;
4)        固定式应安装牢固,移动式底座应稳固,抗风力强。

 

六、导示系统设计
【关注点65】:大商业广场智能化系统(包括插蜡烛部分)
1)        建筑设备监控系统(BA):除包括中央空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变电系统、照明系统、电梯系统等外,还应设置三表自动抄送系统、空调自动计费系统、水箱水位监控系统;集水坑液位(包括超高液位和超低液位)监控系统,排污泵监控系统、室外温湿度监测系统(阳面、阴面各设1个点);公共区域照明(含步行街、主力店、地下停车场)综合自动控制系统,以满足日后管理和节能需要;
2)        办公自动化系统(OA):包括电子布告管理系统(发布即时信息、通知、通告等)、停车管理系统、物业管理计算机系统;
3)        安全防范自动化系统(SA):红外报警系统与闭路电视监控系统应实现联动;设计施工单位应与当地公安技防相关部门进行充分沟通协调,安全防范自动化系统的设计要完全达到公安技防的强制性要求。电视监控系统的备电达到2小时;监控录像保存时间应达到30天;
4)        火灾自动报警及消防联动自动化系统(FA):包括自动火灾报警系统、自动喷淋系统,并且将楼宇自动化系统(BAS)、消防智能化控制系统(FAS)、停车场管理系统(CPS)、安保智能化系统(SAS)等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网,实现相互联动控制;  
5)       
广场应安装采用摄像分析技术的客流统计系统,计数点位覆盖广场通向外部的所有出入口;
6)        由于广场内部平面关系复杂,在商管公司管辖范围内,电视监控等系统的摄像头点位上应避免造成监控盲点;摄像头可与客流计数系统共用;
7)        个别项目存在插蜡烛物业的出入口设置在大商业正立面,对插蜡烛物业的安全和大商业的经营活动都会产生不利影响,建议尽可能避免此类设计结构,若无法避免,必须充分考虑在智能化方面的功能完善和提高。

 

七、住宅智能化系统
住宅智能化系统主要包括对讲系统、入侵报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、门禁系统等。各系统的覆盖范围和点位由商管公司根据管理需要设置;其中对讲系统应根据地方公安部门技防强制规范确定采用可视或非可视的系统。入侵报警系统的布防原则:由业主自行布防,报警信息报到消控中心。

 

 

 

八、空调冷热源系统设计
【关注点67】:自动控制系统
中央空调系统的空调机组、新风机组、送排风机(非消防用)、水箱、集水坑、排污泵等主要设备可纳入设备监控系统,以达到设备监控系统根据其相关运行参数对末端设备适时调节的作用;所有冷冻站及冷却塔均采用群控系统;空调机组回风应加装电动风阀,实现与新风阀的联动控制,也接入设备监控系统;空调机组的风机设置压差开关监控其运行、故障状态。
【关注点68】:系统分配
中央空调系统的分配原则:百货、超市等大型主力店以及步行街应采用各自独立的中央空调系统;电玩、KTV、影院、大型餐饮、酒吧等需要深夜服务的主力店合用一套中央空调系统;其他与步行街相近的业态可以并入步行街的中央空调系统。
【关注点69】:步行街出风口
1)        由于步行街通道为全部开敞式设计,每层中间有天井,建议在一层顶部增设侧出风口,分别在冬季供暖和夏季供冷使用,保证步行街内不出现温度分层现象;
2)        各层挑空区域,特别是中庭的空调风口建议采用螺旋式风口,以保证风量能够有效地传递,确保该区域的温度;
3)        由于三层全层为餐饮店铺,客观环境及顾客相对较为密集,建议该层的空调风口数量及冷量要明显高于其他两层,以保证实际的使用;

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